Berlin, Berlin, wir kaufen in Berlin

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Als kürzlich die zweite Runde im DFB-Pokal ausgespielt wurde, da erklang in zahlreichen deutschen Fußballstadien ein- und derselbe Schlachtruf: „Berlin, Berlin, wir fahren nach Berlin!“. In der Bundeshauptstadt findet nämlich alljährlich das DFB-Pokalfinale statt, in das jeder Klub und jeder Anhänger gerne einziehen möchte. Als Sehnsuchtsort erweist sich Berlin aber nicht nur unter Fußballfans, sondern auch in der Immobilienbranche. Würden Investoren so gerne singen wie Stadionbesucher, dann würde durch die Immobilienbüros immer wieder der Ruf hallen: „Berlin, Berlin, wir kaufen in Berlin!“

Von Ulrich Jacke

Wie im Pokalendspiel gibt es auch beim Immobilieninvestment kein Unentschieden. Entweder man gewinnt oder man verliert, und um auf der Gewinnerseite zu stehen, braucht es die richtige Taktik. Der Fußballtrainer studiert dafür das Spiel der gegnerischen Mannschaft, der Investor analysiert den Standort des geplanten Investments. Das ist im Fall von Berlin allerdings gar nicht so einfach. Zwar heißt es allenthalben, Berlin sei einer der attraktivsten Immobilienmärkte Europas, weshalb Investoren von nah und fern ihr Kapital in die Stadt lotsen. Doch Berlin ist nicht gleich Berlin. Die deutsche Hauptstadt hat insgesamt 96 Stadtteile, und selbst direkt benachbarte Viertel können über völlig unterschiedliche Renditepotenziale verfügen. Aus diesem Grund haben wir für unser aktuelles Risiko-Rendite-Ranking Berlin erstmals sämtliche 96 Stadtteile der Bundeshauptstadt analysiert und auf Risiken und Chancen abgeklopft.

Im DFB-Pokal schlägt häufig die Stunde der Underdogs, da kann es schon mal passieren, dass der große FC Bayern München gegen einen Viertligisten ausscheidet. Und auch im Risiko-Rendite-Ranking Berlin sind es die eher unbekannten Namen, die bei Investments in Mietwohnungsbestände bzw. -projekte vorne liegen. So ist Alt-Treptow der für manche möglicherweise überraschende Gewinner des Rankings. Der Stadtteil im Bezirk Treptow-Köpenick im Südosten Berlins ist derzeit das attraktivste Viertel für Wohninvestments in Wohnanlagen der Hauptstadt. Dort übersteigt die erzielbare Eigenkapitalrendite für Mehrfamilienliegenschaften am deutlichsten die von uns empfohlene Mindestrendite. Das Verhältnis zwischen Risiko und Rendite ist in Alt-Treptow also am besten.

Für die Berechnung der jeweiligen Mindestrendite werden mehrere Parameter berücksichtigt: die Bevölkerungsentwicklung, die sozioökonomischen Bedingungen, der Wohnungsmarkt, die Nachfrage nach Wohnraum sowie die aktuellen Miet- und Kaufpreise. Dadurch ergeben sich für jeden Stadtteil spezifische Risikozuschläge, die zusammen mit dem risikolosen Zinssatz die Mindestrendite darstellen.

Auffällig ist, dass sich in der Gruppe mit dem höchsten Risiko zahlreiche Stadtteile im Südwesten Berlins befinden, die im Allgemeinen als sehr attraktiv betrachtet werden. Dazu gehören etwa Steglitz, Dahlem oder Wilmersdorf. Durch eine relativ gesehen ungünstigere demografische Entwicklung ist hier das zukünftige Standortrisiko für wohnwirtschaftliche Investitionen in Wohnanlagen im Vergleich zu stärker wachsenden Stadtteilen und Bezirken als leicht erhöht zu betrachten. Doch es ist zu betonen, dass selbst die Berliner Stadtteile mit den höchsten Risikozuschlägen im bundesweiten Vergleich eher wenig riskant sind.

Die „hidden champions“ auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt haben wir im Risiko-Rendite-Ranking vor allem außerhalb des S-Bahn-Rings ausgemacht. Neben Alt-Treptow gehören Rummelsburg und Konradshöhe im Bestandssegment sowie Wilhelmsruh und Rosenthal im Neubausegment zu den attraktivsten Stadtteilen. Bemerkenswert ist, dass sich einer der Verlierer des Rankings, Köpenick, im selben Bezirk befindet wie der Gewinner Alt-Treptow. Das zeigt deutlich, wie genau Investoren in Berlin hinschauen müssen, um das richtige Investment zu finden.

Auf die Details kommt es eben an, das ist beim Immobilieninvestment nicht anders als im Fußball. Auch Geduld gehört dazu. Wer die richtige Strategie wählt, zählt in der Regel am Ende zu den Gewinnern – selbst wenn es mal in die Verlängerung geht. Der Stadtteil Westend übrigens, in dem sich mit dem Berliner Olympiastadion die Spielstätte des Pokalfinales befindet, gehört dem Ranking zufolge zu den unattraktiveren Vierteln Berlins. Auch wenn die Fußballer nach Westend pilgern, sollten Immobilieninvestoren ihnen das also nicht unbedingt nachmachen. Außer natürlich als Zuschauer, wenn im Mai 2018 im Olympiastadion der neue Pokalsieger ausgespielt wird.

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