Es ist paradox: Alle scheinen sich einig zu sein, dass mehr Wohnraum gebaut werden muss, doch die bisherigen Ansätze in der Politik lassen keinen gemeinsamen Weg erkennen.
von Ulrich Jacke, Geschäftsführender Gesellschafter, Dr. Lübke & Kelber GmbH
Wo ist die Strategie zur Lösung dieser Probleme? Glaubt man in Berlin allen Ernstes, dass sich durch Mietpreisbremse und Bestellerprinzip die Angebotssituation verbessert oder sich die Mieten flächendeckend vergünstigen? Oder, dass mit den ständigen Verschärfungen der Energieeinsparverordnung (EnEV), bei explodierenden Grund- und Grunderwerbsteuern und gleichzeitig immer noch langwierigen Genehmigungsprozessen mehr bezahlbarer Wohnraum entsteht?
Im Gegenteil. Alle diese Maßnahmen sind kontraproduktiv. Sie motivieren nicht das Interesse vielfältiger Investoren und belasten im Falle der Grundsteuer zusätzlich den Geldbeutel der Mieter. Letzteres nimmt der Gesetzgeber aber offenbar gerne in Kauf. Oder haben Sie schon einmal etwas von einer Grundsteuerbremse gehört?
Rahmenbedingungen sind exorbitant gut, doch Potenzial wird verschenkt
Eigentlich sind die Rahmenbedingungen, was das anlagesuchende Kapital betrifft, exorbitant gut. In der Realität wird dieses immense Potenzial jedoch verschenkt. Sowohl durch die nicht marktorientierte Wohnungsbaupolitik als auch durch die aus der allgemein sehr niedrigen Zinslandschaft entstandene Angebotsverknappung an langfristig rentablen Anlagenprodukten steigen Kaufpreise und Mieten stetig an. Neubau-Mieten von inzwischen monatlich 13 Euro je Quadratmeter und mehr begegnen uns in fast allen Metropolen, genau wie in den begehrten Lagen anderer großer Städte. Dabei kann sich lediglich eine Zielgruppe von maximal zehn Prozent aller Mieterhaushalte noch dauerhaft eine solche Miete leisten.
Warum tun sich die Verantwortlichen so schwer, die hinreichend bekannte Problematik gezielt anzugehen? Wir erleben nicht nur eine allgemeine Verknappung des verfügbaren Baulandes, sondern auch eine rückläufige Anzahl an Baugenehmigungen. Unzählige Richtlinien, Bedenken und Interessensvertretungen verhindern häufig die dringend notwendige Ausweisung von neuen Baulandflächen und lassen eine Lösung des Problems in weite Ferne rücken. Auch die Bebauung von Baulücken leidet häufig unter diesen zähen und langwierigen Genehmigungsprozessen.
Das einzige was heutzutage schnell und reibungslos funktioniert, sind die Erhöhungen der Grunderwerbsteuersätze in zahlreichen Bundesländern. Das fiskalische Kalkül ist so folgerichtig wie perfide und steht diametral gegen den in unzähligen Sonntagsreden formulierten Anspruch, für mehr bezahlbaren Wohnraum sorgen zu wollen.
Neue Lösungen müssen her
Schauen wir auf den geförderten Mietwohnungsneubau, dem ja eine wichtige gesellschaftliche Verantwortung zukommt, dann sieht es sogar noch finsterer aus. Viele Jahre wurde das Segment vernachlässigt. Die Bestände in kommunaler Hand wurden vor Jahren verkauft – mit dem Ergebnis, dass sich der Gesamtbestand bundesweit drastisch reduziert hat. Staatliche Förderprogramme, die gezielt bezahlbaren Wohnraum schaffen sollen, versprechen oft mehr, als sie halten. Müssen sie deswegen quasi als Mitgift einer Baugenehmigung vom Investor eingegangen werden? Für viele Investoren aus dem institutionellen Bereich bieten die Programme keinen adäquaten Anreiz, obwohl diese dem geförderten Wohnungsbau eigentlich aufgeschlossen gegenüberstehen. Die erzielbaren Objektrenditen sind gegenüber dem frei finanzierten Wohnungsbau häufig zu gering. Wer mit hohen Eigenkapitalanteilen finanziert, straft sich zudem selbst, denn die Förderung basiert überwiegend auf günstigen Darlehensmitteln, die den Einnahmenunterschied ausgleichen sollen. Nur durch die Ausnutzung dieser Leverage-Effekte, die obendrein zu einem teilweise extrem geringen Eigenkapitaleinsatz führen, können noch laufende Eigenkapitalrenditen erzielt werden, die marktfähig sind. Einige Bundesländer haben immerhin inzwischen erkannt, dass andere Lösungen, wie beispielsweise Förderungen in Form von Baukosten- oder Mietzuschüssen, sinnvoller sind.
Wie kommt es, dass so wenig Zielführendes getan wird? Immer wieder scheint die zu erwartende Wählerstimme oder das Festhalten an seit jeher vertretenen politischen Positionen im Vordergrund zahlreicher Entscheidungen zu stehen, die uns in die gerade geschilderte Sackgasse geführt haben. Grundsteuererhöhungen sind beispielsweise für den Mieter respektive Wähler kaum sichtbar, obwohl er sie natürlich am Ende des Tages zahlt. Gegen die daraus resultierende steigende Miete wird ihm dann eine sogenannte Mietpreisbremse angeboten. Es gibt wohl kaum ein besseres Beispiel, welches das politische Kalkül der Wählerstimmenmaximierung deutlicher offenbart. Wenn jedoch auch weiter nichts Konstruktives getan wird, sind neue Sozialkonflikte vorprogrammiert: Wer erklärt der überwiegenden Anzahl der deutschen Mieter, dass sie in Zukunft immer stärkere Kompromisse eingehen müssen, was Wohnlage und -qualität betrifft? Soll eine Neubauwohnung bald zum absoluten Luxus gehören?
Doch so muss und darf es nicht sein. Wenn alle an einem Strang ziehen, gibt es Lösungen, die für alle Seiten vorteilhaft wären und einer breiten Bevölkerungsgruppe den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum sichern. Der erste sinnvolle Schritt wäre der, dass sich alle Beteiligten an einen Tisch setzen. Politiker aller Ebenen, von der Kommune bis zum Bund, Mieter und deren Vertreter sowie nicht zuletzt Projektentwickler und Investoren, die – wie auch eine von uns durchgeführte Umfrage gezeigt hat – generell bereit sind, in den geförderten Wohnungsbau zu investieren.
