Pläne zum sozialen Wohnungsbau reichen bei Weitem nicht

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Der jährliche Bedarf an neuen Sozialwohnungen wird auf 80.000 beziffert, in 2016 entstanden jedoch lediglich 25.000 Einheiten. Um den sozialen Wohnungsbau also effizient anzukurbeln, reicht es nicht aus, die Bundesmittel, wie von der Großen Koalition für 2020 und 2021 geplant, zu verstetigen. Die soziale Wohnraumförderung selbst muss reformiert werden.

von Ulrich Jacke, Geschäftsführender Gesellschafter, Dr. Lübke & Kelber GmbH

Die neue Bundesregierung will die Förderung des sozialen Wohnungsbaus durch Bundesmittel fortführen und dafür das Grundgesetz ändern. Darauf haben sich Union und SPD in ihrem Koalitionsvertrag geeinigt und das steht auch in dem von Finanzminister Olaf Scholz kürzlich eingebrachten Haushaltsentwurf. Die Förderung durch den Bund läuft Ende 2019 eigentlich aus, danach sind die Bundesländer auf sich allein gestellt – so sah es die Föderalismusreform 2006 vor. Doch die Große Koalition will auch 2020 und 2021 insgesamt zwei Milliarden Euro zur Verfügung stellen. Wenn der Bund nun zusätzliche Milliarden für den sozialen Wohnungsbau einplant, klingt das zwar nach einer populären Maßnahme. Doch einfach weiterhin Geld in das bestehende System hineinzupumpen, kann keine effektive Lösung sein, wenn das System überhaupt nicht funktioniert.

Durch die Pläne der Großen Koalition ändert sich nichts im sozialen Wohnungsbau, sondern der Status quo wird aufrechterhalten. Und dass der nicht zufriedenstellend sein kann, zeigen die Zahlen: Der Bund stellt den Ländern bereits jährlich Geld für die soziale Wohnraumförderung zur Verfügung; 2016 war es eine Milliarde Euro, aktuell sind es sogar 1,5 Milliarden Euro. Trotzdem sind 2016 lediglich knapp 25.000 neue Sozialwohnungen entstanden – bei einem jährlichen Bedarf von 80.000.

Förderprogramme mit deutlichem Nachbesserungsbedarf

Diese Versorgungslücke zu schließen, wird kommunalen Wohnungsgesellschaften allein nicht möglich sein. Auch private Investoren müssen sich verstärkt im sozialen Wohnungsbau engagieren, wenn der Mangel an Sozialwohnungen behoben werden soll. Die gute Nachricht ist, dass Investoren durchaus bereit dazu sind. Die schlechte Nachricht ist, dass die Förderprogramme der Bundesländer so unzureichend ausgestaltet sind, dass viele Investoren dann doch lieber abwinken.

In einer Umfrage unter Investoren hat die Dr. Lübke & Kelber GmbH im vergangenen Jahr ermittelt, dass drei Viertel der Befragten zwar gerne in den geförderten Mietwohnungsneubau investieren würden, aber nur ein Viertel diesen in ihrer Anlageregion als ausreichend attraktiv ansieht. Soll der soziale Wohnungsbau also effizient angekurbelt werden, reicht es nicht aus, die Bundesmittel dafür zu verstetigen. Die soziale Wohnraumförderung selbst muss reformiert werden.

Die von uns befragten Investoren kritisieren etwa fehlende Möglichkeiten zur Mietanpassung der geförderten Wohnungen und zu lange Förderlaufzeiten, die 20 Jahre und mehr betragen. Die dadurch sehr langfristige Mietreduktion wirkt sich außerdem negativ auf spätere Verkaufserlöse aus. Die Renditenachteile sozial geförderter Wohnungen gegenüber frei finanzierten sind dadurch so erheblich, dass sich die Mehrheit der Investoren dagegen entscheidet. Zwar ist das Vermietungsrisiko bei Sozialwohnungen durch den größeren potenziellen Mieterkreis geringer, doch vermag das die Nachteile für Investoren nicht auszugleichen. Hinzu kommt, dass einige potenzielle Investoren wie Pensionskassen, die ausschließlich Eigenkapital investieren, von vornherein von der sozialen Wohnraumförderung ausgeschlossen sind, weil viele Förderprogramme lediglich aus zinsgünstigen Darlehen bestehen.

Reform der sozialen Wohnraumförderung sollte hohe Priorität haben

Soll die soziale Wohnraumförderung funktionieren, muss sie also umgestaltet werden. Eine Möglichkeit wäre, den Fokus von der Objekt- zur Subjektförderung zu verlagern, also den Mieter zu bezuschussen. Im Vergleich zum aktuellen System würde sich dadurch für den Mieter im Ergebnis nichts ändern, während für den Investor die Wirtschaftlichkeit seines Investments gesichert wäre.
Eine grundlegende Reform der sozialen Wohnraumförderung wird freilich eine komplexe Angelegenheit, weil die Förderung Ländersache ist und sich die Programme von Bundesland zu Bundesland unterscheiden – übrigens auch ein Kritikpunkt vieler Investoren. Wenn Wohnen aber „die soziale Frage“ unserer Zeit ist, wie sowohl der Bundesbauminister Horst Seehofer als auch die SPD-Bundestagsfraktionschefin Andrea Nahles kürzlich verlautbarten, dann sollte eine Reform der sozialen Wohnraumförderung nicht nur möglich, sondern prioritär sein.

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